Los análisis sobre el sector inmobiliario español se suceden en los últimos meses. El último en llegar ha sido el de Morgan Stanley, en el que se prevé que el precio de la vivienda caiga un 5 por ciento en 2008 y que luego se estabilice en los siguientes dos años, pero no se descartan descensos de hasta el 10 por ciento.
En este contexto, el banco de inversión estadounidense espera que la demanda de casas se sitúe en 475.000 al año y que la actividad del sector residencial caiga un 40 por ciento dentro de dos años. Al mismo tiempo, sitúa el número de viviendas iniciadas en 400.000, muy lejos de las 760.000 de 2006.
La ralentización estará provocada, según argumenta la entidad, por una menor afluencia de inmigrantes, un descenso en la demanda de las segundas residencias y un menor crecimiento económico del país.
Posibles escenarios
Morgan Stanley presenta otros dos posibles escenarios. En el más pesimista, sitúa la demanda anual de viviendas en 350.000 y una reducción en el mercado residencial del 75 por ciento en 2009. Esto se traduciría en el inicio de la construcción de 300.000 casas. Con estas circunstancias, los precios caerían entre un 5 y un 10 por ciento en 2008 y 2009.
"Esto implicaría un duro aterrizaje para el sector de la construcción que tardaría 10 años en recuperarse. Podría ser similar a lo que ocurrió en Alemania después del boom de la reunificación terminara y traería un significativo descenso del crecimiento económico a niveles de entre el 0 y el 0,1 por ciento", augura.
En el extremo opuesto, en el mejor de los casos, Morgan Stanley, describe que la demanda de viviendas se estabilizará en torno a los 600.000 pisos anuales y la desaceleración en el sector residencial tan sólo sería del 20 por ciento en 2009. En este escenario, los precios de las casas continuarían incrementándose a niveles del 0-0,5 por ciento al año.
Evolución de viviendas en España
Línea azul: casas iniciadas (Eje de la derecha) / Columnas rojas: parque de viviendas (Eje izquierda). Fuente: Haver, Banco de España
Bancos
¿Cómo se verá afectado el mercado hipotecario? El banco de inversión espera una desaceleración en el sector entre 2007 y 2010, con un "particular impacto" desde 2008 en adelante. En concreto, calcula que el ritmo de crecimiento de los préstamos personales para la adquisición de una casa caerá hasta el 5 por ciento desde el 21,7 por ciento actual.
La Asociación Hipotecaria Española ha anunciado hoy que durante el pasado mes de marzo el saldo de crédito hipotecario gestionado alcanzó un volumen
total de 953.418 millones de euros. Esto supone que la tasa de variación interanual del crédito gestionado correspondiente al mes de marzo ha sido de un 21,7 por ciento, la más pequeña registrada desde Marzo de 2003.
Morgan Stanley espera que la tasa de morosidad aumente pero no duda de que los bancos españoles puedan absorber sin problemas el impacto de esta situación gracias a sus provisiones de capital.
Visiones optimistas
El Banco de España ha vuelto a dar hoy su visión sobre la situación del mercado inmobiliario. El director del Servicio de Estudios de la entidad, José Luis Malo de Molina, asegura que "la fase más álgida del boom ya ha sido superada", como así lo indican la moderación del crédito a los hogares y la "clara tendencia a la desaceleración" de los precios y de las transacciones.
Más optimista todavía, la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas), cree que el sector de la construcción continuará siendo uno de los "pilares" de la economía española durante una década más, y, aunque experimentará un desaceleración a lo largo de 2007, "debería seguir creciendo a tasas superiores a las del PIB este año".
JP Morgan niega la burbuja
