El Registro de la Propiedad se convierte en herramienta básica para el control de los pisos turísticos

El Colegio de Registradores ha mantenido diversas reuniones con representares de la Administraciones Central y Autonómicas con el tema de fondo del diseño de una ventanilla única que ofrezca datos públicos y homologables con el resto de países de la UE sobre viviendas de alquiler de temporada.

La revista de Buen Gobierno, Iuris & Lex y RSC de elEconomista informa en su número de junio que El Estado deberá contar en 2025 con una ventanilla estatal única en que ofrezca datos públicos y homologables con el resto de los Estados de la UE sobre viviendas turísticas, alquiler de temporada o de habitaciones, puesto que la falta de transparencia en las operaciones de alquiler a corto plazo dificulta a las autoridades la supervisión y regulación eficaz de estos servicios.

Así, lo ha anunciado la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, tras reunirse con los representantes de la Comunidades autónomas. La decisión del Ministerio de Vivienda de contar con esta plataforma en 2025 supone un adelanto sobre la exigencia de contar con ella en 2026, introducida por el Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril de 2024,sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Barcelona fue la primera Administración en obligar a las plataformas a incluir en los anuncios un número de registro para las viviendas de uso turístico gestionadas por la Generalitat. Si se carece de este número, se entiende que la oferta es ilegal y, por tanto, no se puede publicar en las plataformas.

Las Comunidades Autónomas (CCAA) buscan el control de la actividad de las viviendas vacacionales desde hace más de un lustro y todas ellas buscan emplear los números de registro concedidos por ellas en las publicaciones de ofertas de las plataformas digitales.

La Alianza para la Excelencia Turística (Exceltur) calcula que las viviendas turísticas, legales e ilegales, han alcanzado las 287.000 plazas en las 25 principales ciudades de España en el primer trimestre de 2024, un crecimiento del 25,1% sobre el mismo periodo del año pasado y casi 30.000 unidades por encima de los niveles prepandemia.

Una amplia variedad de datos

El mandato comunitario, sin embargo, obliga a conectar los registros regionales y recoger datos básicos como la ocupación o la oferta actualizada, por ello diversas Comunidades Autónomas y los propios Ministerios, según ha podido constatar elEconomista.es, han abierto conversaciones con el Colegio de Registradores con la intención de que puedan ser los Registros de la Propiedad quienes diseñen y ejecuten este desarrollo.

El Registro es la única institución que cuenta con esta información en relación con las fincas

Las Administraciones se muestran conscientes de que la información jurídica relativa a las viviendas se haya en el Registro de la Propiedad. El nivel de desagregación de este en la identificación por códigos de las viviendas es único y no existe ninguna institución que tenga identificadas en todo el territorio nacional las mismas.

Los estatutos por los que se limitan y prohíben los usos -no solamente turísticos sino también de otro tipo, profesionales, por ejemplo- solamente surten efecto en relación con terceros si constan inscritos en el Registro de la Propiedad. Estas limitaciones son objeto de inscripción en todo el territorio nacional. El Registro es la única institución que cuenta con esta información en relación con las fincas.

La ventanilla única regulada por el Reglamento no afecta a la competencia de los Estados miembros para adoptar y mantener requisitos de acceso al mercado relativos a la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración por parte de los anfitriones, incluidos requisitos de higiene y seguridad, normas mínimas de calidad o restricciones cuantitativas.

El Reglamento contiene normas armonizadas con respecto a los sistemas de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos a las plataformas en línea de alquiler de corta duración, en caso de que los Estados miembros decidan establecer dichos sistemas.

El texto establece un proceso de registro en línea para las propiedades de alquiler a corto plazo en los países de la UE. Tras completar este proceso, los anfitriones recibirán un número de registro que les permitirá alquilar su propiedad. Esto facilitará la identificación de los anfitriones y la verificación de sus datos por parte de las autoridades.

También, se exigirá a las plataformas en línea que verifiquen la exactitud de los datos de los inmuebles y se esperará igualmente de ellas que realicen comprobaciones aleatorias. Las autoridades podrán paralizar registros, eliminar listados no conformes o imponer multas a las plataformas en caso necesario.

Coexistencia de identificadores

La asignación al inmueble de un Código por el Registro de la Propiedad permite la coexistencia de un identificador nacional, con el autonómico y el local, en caso de que un inmueble tenga los tres, (se puede metadatar esa información) sin necesidad de introducir modificación legislativa local ni autonómica.

Dando transparencia y conocimiento a los usuarios, a los propietarios y a las propias administraciones. Además, es necesario un geoposicionamiento en el código para evitar fraudes de copiados de códigos válidos de otros anuncios.

En el Registro de la Propiedad al hacer el alta del inmueble se comprueban los requisitos del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, así como su geoposicionamiento. Entre ellos que el inmueble existe y su ubicación. De forma automática al generar el Código. El acceso es exactamente igual para cualquier propietario, sea persona física o persona jurídica, tenga o gestione un inmueble o multitud de ellos

.El Registrador además puede realizar la comprobación de personas jurídicas societarias. Ninguna otra institución puede hacerlo. En el alta del cedente si es una sociedad y en la comprobación del titular del inmueble en el caso de que sea también una sociedad. Se comprueba su vigencia y existencia contrastando la información con el Registro Mercantil, no sólo nacional sino también europeo a través del sistema de interconexión de los registros empresariales (BRIS), así como la Titularidad Real de la Sociedad. De esta forma, se cumple con el principio exigido por el Reglamento Europeo de una sola vez.

La asignación por parte del Registro de la Propiedad permite a través de la publicidad del mismo conocer el hecho de que un inmueble está ofertado en el mercado de uso turístico o de alquiler de forma que afecte a todas las partes y con plena eficacia jurídica

Limitaciones en su aplicación

El ámbito de aplicación de este Reglamento es amplio, abarcando tanto a los prestadores de plataformas en línea como a los anfitriones que ofrecen servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en la Unión Europea, independientemente de su lugar de establecimiento. Se define claramente qué servicios entran dentro de esta categoría, incluyendo el arrendamiento a corto plazo de alojamientos amueblados, ya sea con fines profesionales o no profesionales.

Además, y en su ámbito de aplicación no se limita a las unidades arrendadas con fines turísticos o de ocio, sino que deben incluir estancias cortas para otros fines, como negocios o estudios . Además, incluye el alquiler de habitaciones y los alojamientos en buques, siendo en este caso competente el Registrador de Bienes muebles correspondiente.

El propio Reglamento excluye además expresamente la posible utilización presente o futura de datos personales tratados con arreglo al Reglamento con fines policiales o a efectos fiscales y aduaneros, por lo que no sirven las transmisiones de datos económico-fiscales realizados la Agencia Tributaria con las plataformas para este fin. La nueva norma no se aplica a hoteles u otros alojamientos turísticos similares, ni a alojamientos en campings o aparcamientos para caravanas.

En el Registro además está la información relativa a la posibilidad o la imposibilidad de disponer de la vivienda para este uso, porque la finca esté sujeta a concurso y se necesite autorización del juez del concurso, porque se trate de una vivienda de VPO que no puede ser objeto de este tipo de comercio, porque se trate de una vivienda declarada habitual para la que se ha obtenido una bonificación fiscal, porque se haya recibido una subvención de fondos next que condiciona su destino a por ejemplo alquiler joven o senior, o a living de mayores de 65 años…

La concesión del Código por el Registro de la Propiedad crea un ámbito jurídico en el que confluye el objeto jurídico de las viviendas en todos los supuestos de las diferentes estancias y alquileres de las diferentes CCAA y ayuntamientos y Estado Central. Por ello, los responsables de las CCAA consultados consideran que no resultaría racional ni proporcionado exigirle a un que se conecten a 17 Comunidades Autónomas con requisitos técnicos distintos.

Esta misma situación normativa existe en el ámbito urbanístico y existe normativa autonómica que regula determinadas constancias de derechos en el Registro. Permite un control y conocimiento con una regulación mínimamente invasiva (principio de proporcionalidad exigido por el Reglamento) de los usos turísticos, no sólo al Gobierno autonómico, sino también al Central y locales.

Los Registros de la Propiedad ya colaboran en numerosas materias con las CCAA, Ayuntamientos, con el Estado y con la propia Unión Europea .Además, el Registro de la Propiedad cuenta con los requisitos legales del más alto nivel en materia de seguridad informática, protección de datos e igualdad en el acceso, proporciona la información de forma transversal sin necesidad de que los agentes suministren la misma información más de una vez, eliminando duplicidades y trabas administrativas y económicas.

En ELRA (European Land Registry Association) se lleva trabajando años en los proyectos IMOLA estando en su tercera fase. En su seno se está trabajando también con los países miembros para el establecimiento de un código metadatado identificador común de los inmuebles, por lo que no tiene sentido generar 17 Códigos diferentes y no armonizados.

El Reglamento obliga también a los Estados miembros a transmitir mensualmente a los institutos nacionales de estadística y a Eurostat a efectos de la elaboración de estadísticas. Los datos de actividad se agregarán a nivel nacional, regional y municipal, e incluirán información sobre el número total de unidades y sobre el número máximo de huéspedes que se pueden alojar en la unidad para cada subdivisión geográfica.

Estos datos se desglosarán por tipo de unidad. Solo el Registro de la Propiedad cuenta con una estadística inmobiliaria desagregada a este nivel siendo suministrador oficial del INE en materia de vivienda.