Los Programas de Actuación Urbanística, más conocidos por sus siglas (PAU), llevan entre nosotros ya más de 40 años. Al menos en términos jurídicos. De hecho, el real decreto que establece su marco regulatorio se aprobó en 1978. Esto hace que el proceso de urbanización de las últimas décadas en España no se entienda sin los PAU, en particular en municipios con mayor número de población.
En esencia, los PAU consisten en el planeamiento que permite que una zona que no estaba edificada pueda urbanizarse. Funcionalmente, la edificación de PAU responde al crecimiento de las grandes ciudades, donde existe una alta demanda de vivienda y hace falta espacio extra para satisfacer esta necesidad residencial.
En Urbanitae somos conscientes de dicha necesidad. Hay que recordar que el ritmo de absorción de vivienda nueva ha sido notable en los últimos diez años: el stock está en su nivel más bajo desde 2007. Gracias al apetito inversor de un número creciente de ahorradores, hemos impulsado ya el desarrollo de más de 1.100 viviendas en España desde mediados de 2019. Una cuarta parte de ellas situadas, además, en grandes ciudades, donde la demanda es mayor.
A lo largo de las décadas, los PAU se han revelado una fórmula eficaz para aliviar la necesidad de vivienda, pero no sin polémica. A menudo han generado distintos debates sobre cómo deben desarrollarse las ciudades hacia su periferia, y qué lugar ocupan en ellas los ciudadanos. No obstante, con los años ha quedado de manifiesto su capacidad para mitigar la escasez de vivienda en unas ciudades que, a su vez, no paran de crecer.
Una demanda cada vez más intensa se ha dado de bruces con una baja oferta de inmuebles, algo evidente en ciudades como Madrid y que también ha afectado a segmentos como el alquiler. Tanto es así que la capital concentra la mayor cantidad de PAU de toda España. Estos comenzaron a proyectarse a partir de 1992 y, con mayores o menores problemas de ejecución y demoras, miles de ciudadanos han encontrado hogar en ellos.
No obstante, el proceso de asentamiento de los PAU ha sido lento. A los años de retraso en la construcción se sumaban los lentos procesos de concesión de licencias, lo que dibujó un escenario poco optimista para estas nuevas promesas de desarrollo urbano. Todo ello en un contexto en el que las Administraciones no funcionaban tan ágilmente como debieran, una situación que se ha ido desatascando con el tiempo.
Madrid encabeza el crecimiento
Como mencionaba, los PAU han tenido especial incidencia en el área metropolitana de Madrid, zona a la que se ha desplazado gran parte del interés promotor en la capital. Algunos proyectos se remontan décadas pero no han tomado forma hasta hace relativamente poco. Y cada vez tienen más importancia en el sur de la ciudad. Es el caso del PAU de El Cañaveral, en el distrito madrileño de Vicálvaro, que tiene ya decenas de promociones entregadas y otras tantas en construcción o en comercialización. También Los Berrocales, uno de los proyectos más importantes y ambiciosos del sureste.
Los primeros PAU asomaron la cabeza en el norte de Madrid durante los 90. Ahí se desarrollaron, por ejemplo, los de Montecarmelo y Sanchinarro, que fueron producto del Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Madrid y que acogen ya a miles de familias. El sur también cobra protagonismo, de la mano de propuestas como la urbanización de Valdecarros, el punto de partida de un proyecto que supone la última gran bolsa de suelo de la capital.
Con una capacidad para más de 52.000 viviendas y casi 20 millones de metros cuadrados, el de Valdecarros sería el mayor de los proyectos de la ciudad. Más de la mitad de las viviendas, como anuncian desde el consistorio, tendrán algún tipo de protección, para garantizar su asequibilidad. Así, según las previsiones, Valdecarros podrá albergar a una población de 150.000 personas, además de dar empleo a miles de personas a lo largo de sus fases de desarrollo.
Tratar de responder al crecimiento de la población en una ciudad como Madrid es, sin duda, una tarea compleja. Más si tenemos en cuenta que la región necesitaría de unas 23.000 viviendas anuales para cubrir esta demanda. Así las cosas, este tipo de desarrollos urbanísticos son también un importante dinamizador económico: solo en Madrid, de norte a sur, estos podrían suponer una inversión de más de 30.000 millones de euros.
A raíz de su popularización en los 90, los PAU no solo se convirtieron en la expresión de una apuesta política por el desarrollo de una oferta urbana suficiente, sino también en la pretensión de reactivar el mercado inmobiliario en unos años en los que no pasaba por su mejor momento. Con los datos en la mano, esta visión, que confía en la proyección de un sector que no ha dejado de demostrar su solidez, sigue tan vigente como hace 30 años.
