¿Os habéis preguntado alguna vez cuánto mide vuestra vivienda para saber cuánto vale? ¿Qué problemática hay en el sector respecto al criterio de medida de metros de superficie de las viviendas? Una de las características más importantes de las viviendas es el tamaño, pero el sector no nos lo pone fácil. Tenemos varias medidas sobre una misma casa.
Una medida es sobre los planes comerciales, otra cuando compramos la vivienda y vamos a escriturar ante el notario, e incluso otra en el catastro donde está registrada la vivienda ya que la superficie puede denominarse de otra manera distinta y no coincidir. Por lo tanto, tenemos demasiadas maneras de medir una misma vivienda y eso se debería corregir y tener una medición reglamentada como se ha hecho en el segmento de oficinas. Un grupo de trabajo del Clúster de la Edificación ya está abordando esta problemática y nos cuentan sus primeras conclusiones.
Carlos Heijnen, director de producto e innovación de Habitat Inmobiliaria, tiene claro que los principales criterios a la hora de elegir una vivienda son: ubicación, precio y tamaño. "De estos tres criterios ubicación y precio tienen una claridad bastante alta y son claros de entender por parte del cliente, pero el tamaño de la vivienda, ahí, no siempre está claro. Algunas veces podemos encontrar un anuncio de una vivienda que tiene 100 metros cuadrados y luego tiene una terraza de 20 metros más. Entonces ¿cuántos metros tiene esa vivienda 100 o 120 metros? El criterio más fidedigno de saber cuánto me cuesta la vivienda es dividir el valor total por los metros cuadrados que tiene y así sacar una comparativa entre distintas viviendas, pero tenemos el problema que los metros cuadrados ahora mismo no son comparables de una manera sencilla".
Los arquitectos, coinciden en una de las problemáticas que se encuentran habitualmente y es que no siempre los clientes para los que trabajan establecen los mismos criterios de medición de superficies. "Esto lo que provoca es que para cada proyecto que empezamos es como empezar de cero porque aplicamos un criterio en función a los estándares del cliente, no podemos estandarizar el proceso y puede inducir en ocasiones a error", afirma Raquel Urdillo, directora técnica del estudio de arquitectura Binarq.
En esta misma línea, Gonzalo Echarri, director de Ortiz León Arquitectos, apunta que "el cliente tiene que saber que se le vende. Si nos vamos a las páginas webs de búsqueda de pisos vemos que hay muchas diferencias entre las distintas páginas webs de las superficies de un mismo piso que se vende por lo que el sector tiene que definir la superficie de una vivienda y dar ese plus de confianza al cliente". La valoración también afecta en la forma de computar la superficie de una vivienda.
"De cara a hacer una valoración o un estudio de mercado técnico, nos cuesta poder asimilar superficies entre un anuncio y otro. Esto pasa tanto para obra nueva como vivienda de segunda mano y ¿en qué repercute? En que no podemos tampoco determinar el valor real por metro cuadrado de esa vivienda, porque no sabemos que superficie se está computando", asegura Herminia Vegas, directora de negocio en ST Consultores, consultoría de Grupo Sociedad de Tasación.
"En el Clúster de la Edificación, lo que queremos es buscar una estandarización y homogenización de cómo se muestran esos datos para que los clientes puedan comparar bien las superficies de su vivienda y entiendan de dónde vienen esas superficies. Esto lógicamente lo podemos aplicar más sencillamente en obra nueva porque es donde desde el principio tenemos el control de los datos, pero sería también trasladable a obra ya existente, aunque ahí ya entramos en dificultades de saber realmente la superficie de esas viviendas, porque a veces entramos en superficies que figuran en catastro que no son reales porque están ponderadas y están medidas de otra manera. Debemos ir a una homogenización de cómo enseñar al comprador esa superficie", declara Carlos Heijnen.
Estandarizar los procesos
Desde hace unos años el sector inmobiliario se ha profesionalizado muchísimo y esta profesionalización nos ha llevado a intentar estandarizar procesos. En al ámbito residencial, aún vamos con retraso si lo comparamos con el sector de oficinas donde hay muchas sociedades patrimonialistas que gestionan su parque de inmuebles en alquiler y desde la Asociación Española de oficinas (AEO) se creó un manual de cómo se miden las oficinas y se sabe cómo hay que medir la superficie de alquiler útil y construida y la superficie que le toca a cada uno en las zonas comunes.
Si lo comparamos con otros países fuera de España, también está perfectamente ordenado tanto en oficinas como en residencial por lo que es fundamental que en España se estandaricen los procesos de medición de una vivienda para que el comprador tenga esa garantía y esa fiabilidad de lo que se le está vendiendo.
El Clúster de la Edificación no solo quiere homogeneizar los criterios de medición en una vivienda a la hora de definir las superficies de venta, sino extenderlo a cómo se cuentan las superficies o cómo se miden en el catastro o en el Registro porque al final ésta es la superficie legal de una vivienda.
"Yendo un poco más allá y pensando casi en un futuro utópico el fin último sería poder conseguir esa homogeneidad también a la hora de definir lo que es la edificabilidad que a día de hoy depende de la normativa urbanística a nivel de municipio, con lo cual es realmente complicado que pueda llegarse a un consenso a ese nivel, pero sí que creemos que por lo menos a nivel de Registro y nivel de catastro podríamos hacer el esfuerzo de intentar llevar nuestra propuesta y que por lo menos sea escuchada" asegura Herminia Vegas.
El sector inmobiliario está viviendo un proceso de profesionalización muy avanzado donde la tecnología BIM aporta mucho en los proyectos de diseño de arquitectura. Sin embargo, Raquel Urdillo, afirma que no se le está sacando todo el rendimiento que tiene esta herramienta.
"BIM es una herramienta que nos permite la automatización de procesos y aplicar una metodología fiable a todo lo que hacemos, pero no le sacamos todo el partido que tiene y el potencial en este proceso de automatización. A día de hoy no podemos automatizar el proceso porque no tenemos todavía un criterio homogéneo ni estandarizado. Actualmente establecemos unos criterios y los vamos adaptando en función del promotor con el que trabajamos y de la manera en que nos piden las cosas, pero como ves esto es un trabajo muy artesanal para cada cliente. Tenemos que orientándonos a que la medición de superficies pueda ser automática y cualquier cosa que sea automatizable lo que provoca es que minimicemos errores y que nosotros podamos ser mucho más ágiles en nuestra respuesta a las necesidades del cliente", explica Gonzalo Echarri, quien concluye que el entregable que están preparando en el Clúster de la Edificación es un manual de buenas prácticas donde se define como se deben medir las viviendas.
"Las herramientas ahora nos permiten ser mucho más precisas. El manual que estamos desarrollando va en dos direcciones: 1.-definir cuáles son los elementos susceptibles de ser medidos y 2.- explicar de forma gráfica cómo se miden los elementos que hemos dicho que hay que medir, es decir, por ejemplo, por donde va la línea de fachadas si la llevamos a eje de tabiques entre las zonas comunes y la vivienda, etc., luego estamos en ese proceso en el que estamos definiendo qué elementos van al manual y cómo lo hacemos. Pretendemos que sea un manual muy sencillito y muy fácil de entender por todo el mundo y muy gráfico", concluye.
