Arranca la Operación Chamartín. Tras 30 años de bloqueo, se acaba de dar el paso definitivo para que el mayor desarrollo urbanístico de España y Europa se convierta en una realidad. Así, Crea Madrid Nuevo Norte (CreaMNN), promotora del proyecto, y las entidades públicas ferroviarias (Adif, Adif Alta Velocidad, Renfe Operadora y Renfe Ingeniería y Mantenimiento) han formalizado ante notario la transmisión de los suelos de los recintos ferroviarios de Chamartín y Fuencarral.
La compañía participada por BBVA, Merlin y Sanjose ha adquirido aproximadamente el 50% de los suelos y aprovechamientos urbanísticos (más de 1 millón de metros cuadrados) que se transformarán para dar lugar a Madrid Nuevo Norte, un nuevo barrio que inyectará 10.500 viviendas, 400.000 m2 de zonas verdes y un nuevo centro de negocios que cambiará el skyline de la ciudad con 10 nuevos rascacielos y mucha superficie comercial en los bajos de los edificios.
El precio de la adquisición en concepto de canon monetario asciende a un total de 1.245 millones de euros, intereses incluidos, de los cuales 210 millones se han abonado en el momento de la firma. En el pacto inicial que se remonta a 2015, esta cantidad ascendía a 216,87 millones.
Además, como novedad, el canon monetario se completa con un pago en especie consistente en la entrega por parte de CreaMNN a las entidades ferroviarias de una o varias parcelas urbanizadas con una edificabilidad de 100.000 metros cuadrados y uso residencial, que se destinarán a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
El resto del pago queda aplazado y se irá abonando durante un periodo de 20 años. Para garantizar el cumplimiento de la obligación de pago aplazado y sus intereses, el comprador constituye hipoteca a favor de los vendedores sobre parte de los suelos y aprovechamientos objeto de compra.
El asesor jurídico de CreaMMN en esta transacción ha sido el despacho Pérez Llorca Abogados.
"La compra de los suelos sobre los que estamos desarrollando Madrid Nuevo Norte supone un hito histórico para nuestra compañía, pero también para Madrid, ya que supone el impulso definitivo para esta actuación, que representa el mejor futuro para la ciudad y sus ciudadanos", apunta Álvaro Aresti, presidente de CreaMNN.
"Este acuerdo significa el mejor ejemplo de cómo la colaboración entre las Administraciones Públicas y la iniciativa privada permite abordar los grandes procesos de transformación y modernización de nuestras ciudades, para hacerlas más humanas, sostenibles, prósperas y competitivas", señala Aresti, que destaca que "nuestra compañía lleva más de 30 años comprometida con esta actuación y trabajando junto a las Administraciones Públicas y los ciudadanos para poder hacerla realidad, algo que no hubiera sido posible sin el apoyo permanente de nuestros accionistas durante todo este tiempo. Compromiso que vamos a mantener en la nueva etapa que comienza ahora, y en la que entre todos debemos construir la ciudad del futuro que hemos diseñado".
Tendrá la torre más alta de España
El proyecto abarca una extensión de 5,6 kilómetros de largo y hasta un kilómetro de ancho desde la Plaza de Castilla hasta la M-40 (la misma distancia que hay desde la Glorieta de Neptuno hasta la Plaza de Castilla), conectando directamente la ciudad con el Monte de El Pardo.
Con una superficie de más de 2,3 millones de metros cuadrados de suelo, Madrid Nuevo Norte va a permitir transformar los terrenos degradados que actualmente se encuentran en esta zona de la ciudad, en un nuevo barrio con 10.500 nuevas viviendas, de las cuales el 38% serán asequibles (casi 4.000 unidades). Así, un 20% será vivienda protegida y el otro 18% estará en manos del Ayuntamiento de Madrid para desarrollar vivienda asequible.
El proyecto incluye un centro de negocios que dibujará el nuevo skyline de Madrid, con nuevas torres, entre las cuales estará la más alta de España, que superará los 300 metros de altura. "Se trata de un modelo de distrito de negocios absolutamente innovador, donde las oficinas se mezclan con viviendas, comercios, dotaciones y zonas verdes", explica CreaMNN.
Así, la vivienda asequible se elevará hasta el 62% del total de las que se van a construir en el ámbito Centro de Negocios de Chamartín (de las 2.600 viviendas que se van a construir en este ámbito, 1.600 estarán en manos del Ayuntamiento para destinarlas a distintas políticas públicas de acceso a la vivienda).
Por otro lado, el modelo de ciudad de Madrid Nuevo Norte apuesta por el comercio de proximidad como elemento imprescindible para crear vida urbana y el 90% de las manzanas, tanto residenciales como de oficinas, incorporan comercio en planta baja. Serán locales con una superficie máxima de 2.500 m2 para potenciar el pequeño y mediano comercio, a excepción de la zona negocios, donde se permitirán mayores superficies.
Creación de empleo
Según el estudio elaborado a partir de información pública por el instituto L.R. Klein de Predicción Económica, dependiente de la UAM, Madrid Nuevo Norte supondrá la creación de 350.000 empleos a lo largo de 25 años: 200.000 durante la fase de construcción y otros 150.000 posteriormente, por la actividad que se generará en las oficinas y comercios de los nuevos barrios.
La inversión necesaria para el desarrollo completo (incluyendo las transacciones de suelo, la urbanización y la construcción de infraestructuras y todos los edificios) de Madrid Nuevo Norte será de 11.000 millones de euros (un 83% inversión privada).
A esta cifra hay que sumarle los 14.000 millones de euros de capital privado que se movilizará en operaciones inmobiliarias durante este periodo. En total supone un movimiento de 25.000 millones de euros de inversión, que supondrán un fuerte impulso para la economía nacional, con un impacto positivo en el PIB de más de 15.000 millones, lo que equivale al 1,3% del PIB actual.
Próximos pasos
El proyecto de Madrid Nuevo Norte se encuentra actualmente inmerso en plena fase de gestión urbanística.
Dividido en cuatro ámbitos (Las Tablas Oeste, Centro de Negocios-Chamartín, Malmea-San Roque-Tres Olivos y Estación de Chamartín), es Las Tablas Oeste el que ha dado ya sus primeros pasos. Tras quedar estimada la iniciativa para la gestión urbanística del ámbito el pasado mes de noviembre de 2023, este mes de julio quedó aprobado el proyecto de Bases y Estatutos para la constitución de la futura Junta de Compensación, previsiblemente en el primer semestre de 2025. Además, está ya en tramitación por parte del Ayuntamiento de Madrid la aprobación del proyecto de urbanización del ámbito, hito que marcará el comienzo de la urbanización en Madrid Nuevo Norte.
Será a lo largo de 2025 cuando los otros dos ámbitos (Centro de Negocios-Chamartín y Malmea-San Roque-Tres Olivos) presenten sus iniciativas de ejecución para comenzar sus respectivas tramitaciones.
