Dar hipotecas a más años no mejora el acceso a la vivienda: la dura lección que deja el mercado inmobiliario de Reino Unido

El mercado de la vivienda se ha complicado sobremanera para la parte compradora en gran parte del mundo. Cada día aparecen nuevos titulares en los que se da cuenta del feroz aumento de precios ante los problemas de oferta y la sólida demanda. Los ejemplos se suceden y son los ciudadanos de muchos países, los que, como ocurre en España, ven esfumarse cada día un poco más sus esperanzas. La búsqueda de soluciones no es fácil mientras el tiempo apremia y algunas ideas que se ponen sobre la mesa no funcionan o acaban siendo directamente contraproducentes, como se está viendo en Reino Unido con el alargamiento de la vida de los préstamos.

A primera vista, y pese a exigir una vinculación más prolongada con el prestamista, la ampliación de los vencimientos parece una idea atractiva para facilitar el acceso a la vivienda en propiedad. En igualdad de condiciones, el escalonamiento de las cuotas a lo largo de un plazo más extenso reduce los pagos mensuales, lo que mejora la capacidad de los hogares para hacer frente a estos pagos y, por tanto, puede facilitarles el acceso al crédito. Sin embargo, el caso de Reino Unido percute esta hipótesis.

En los últimos 15 años, los plazos de las hipotecas en el Reino Unido se han ampliado considerablemente. En 2024, más del 50% de las nuevas hipotecas británicas se suscribieron con plazos superiores a 30 años, frente a sólo el 10% en 2005. Las hipotecas con un plazo de 40 años o más representaron casi el 10% de los nuevos préstamos en el primer trimestre de 2024. Echando la vista más atrás, el salto es considerable: si en 2005 el plazo hipotecario típico para un comprador primerizo en el Reino Unido era de 25 años, a mediados de 2022 ese plazo había aumentado hasta los 30 años.

Echando un vistazo a la oferta hipotecaria en las islas, los ejemplos son reveladores. Operadores especializados como Vida Homeloans han dado el salto a 45 los años y otros podrían seguir su ejemplo. Perenna, un nuevo prestamista que lanzó sus productos a finales de 2023, ofrecía originalmente acuerdos con una duración de hasta 30 años, pero ahora ofrece un máximo de 40. Arjan Verbeek, su director ejecutivo, dice que ha visto "una demanda muy fuerte" y ha llegado a declarar que "iremos a los 50 años si hay necesidad", según recoge una información de The Guardian.

Los datos certifican que una proporción cada vez mayor de las nuevas hipotecas tienen ahora plazos prácticamente inimaginables en otros países como Francia, donde las hipotecas están limitadas a 25 años, de acuerdo con las normas establecidas por el Haut Conseil de Stabilité Financière (Alto Consejo de Estabilidad Financiera) en una decisión de 2021. En España, los tradicionales 20 ó 25 años han dado paso a los 30 como hipoteca estándar, pero la opción de los 40 años, aunque se está extendiendo, especialmente en el caso de compradores jóvenes, no tiene la implantación que en Reino Unido.

Según el último dato del Instituto Nacional de Estadística (INE), relativo a noviembre del año pasado, el plazo medio de las hipotecas constituidas en España fue de 25 años, el mismo nivel que los meses anteriores. En los últimos años, la cifra siempre ha estado entre los 22 y los 25 años. Aunque antes de la pandemia el dato solía estar en los 23 y 24 años, la cota de los 25 en la que se ha asentado después aún queda lejos de los estándares que se están alcanzando en Reino Unido. Por eso, el caso británico representa un buen ejemplo para medir esta casuística.

En una reciente nota para clientes, los analistas de BNP Paribas hacen números sobre el efecto de este alargamiento de los préstamos hipotecarios en Reino Unido. Según sus cálculos, manteniendo constantes el tipo de interés y el importe medio prestado, la ampliación de los vencimientos en Reino Unido habría reducido las mensualidades medias de los nuevos préstamos en torno a un 10% entre enero de 2013 y septiembre de 2024.

En la práctica, explica la nota, estos pagos mensuales se mantuvieron relativamente estables entre 2013 y 2019, ya que los efectos de los tipos de interés más bajos, los vencimientos más largos y las mayores cantidades prestadas debido al aumento de los precios de los inmuebles se compensaban, en promedio, entre sí. Al mismo tiempo, el hogar británico medio se benefició de un aumento de alrededor del 23% de su renta bruta disponible, y su tasa de asequibilidad (el coste de la vivienda en relación con los ingresos) en el momento de la concesión del préstamo cayó al 18% de media en 2019 (frente al 20,3% de media en 2013).

Sin embargo, desde 2021, el efecto de la ampliación de los vencimientos sobre los pagos mensuales ha resultado insuficiente para neutralizar el efecto de la subida de los tipos de interés. "Entre diciembre de 2021 y septiembre de 2024, los pagos mensuales medios de los nuevos préstamos aumentaron un 44%, pasando de 870 libras esterlinas a 1.260. Su proporción en la renta bruta disponible de un hogar británico medio también aumentó, alcanzando el 23% en septiembre de 2024. En conjunto, como el alargamiento de los plazos de los préstamos aumenta automáticamente el número total de cuotas, el coste total del préstamo ha aumentado significativamente", explica Marianne Mueller, economista de BNP.

El problema es aún mayor si se tiene en cuenta que la ampliación de los plazos de vencimiento tiende a impulsar la demanda, constatan desde el banco francés. Este efecto, en un mercado, además, estructuralmente limitado por la oferta, "contribuye al aumento de los precios inmobiliarios y hace ilusorio su efecto sobre el poder adquisitivo de los hogares en términos de propiedad", subraya Mueller. Solo a modo de recordatorio, el precio medio de la vivienda en el Reino Unido aumentó un 74% entre enero de 2013 y septiembre de 2024, alcanzando un máximo histórico en agosto de 2024, en torno a 292.700 libras (frente a unas 167.500 libras en enero de 2010).

En este acuciante contexto, los analistas de BNP creen que las medidas anunciadas por el Gobierno laborista en sus Presupuestos de otoño para cumplir su compromiso de construir 1,5 millones de viviendas durante su mandato podrían resultar en última instancia más eficaces para facilitar el acceso a la vivienda en propiedad. De hecho, concluyen, estas medidas deberían contribuir a aliviar las presiones de la oferta, que siguen siendo el principal reto para el sector inmobiliario británico. Frente a esto, remachan, las medidas de apoyo a la demanda (como el alargamiento de los préstamos, sobre el papel) suelen ser "contraproducentes".

Las dificultades de ampliar la oferta

El ambicioso objetivo de los laboristas, no obstante, ha sido recibido con bastante escepticismo. Su promesa representaría un aumento del 27% en el número de nuevas viviendas construidas en los últimos cinco años. Es una meta que no se ha alcanzado en décadas y existen fundamentadas dudas de que se pueda conseguir.

Voces significativas del sector ya han cuestionado estas aspiraciones. David Thomas, director de la mayor promotora británica, Barratt Redrow, no ve viable este objetivo debido a una grave escasez de mano de obra cualificada, el envejecimiento de la fuerza laboral y el Brexit. Cuando la BBC le preguntó si había suficientes trabajadores para construir las viviendas adicionales prometidas por el primer ministro, Keir Starmer, dijo: "La respuesta corta es no". Thomas agregó que el gobierno tendría que "revolucionar el mercado, revolucionar la planificación, revolucionar los métodos de producción" para que su objetivo sea alcanzable. "Son objetivos desafiantes. Creo que tenemos que reconocer que se trata de una crisis nacional", añadió el jefe de Barratt Redrow.

Y aunque este ambicioso objetivo se consiguiera, los expertos no tienen claro que eso vaya a hacer más asequible la vivienda. La principal premisa es que no solo la oferta y la demanda influyen en el devenir de los precios, sino también los tipos de interés. En la década que finalizó en 2010, por ejemplo, el parque inmobiliario en Inglaterra aumentó un 8%, pero los precios reales de las viviendas se dispararon un 70% a medida que caía el coste de la deuda. Durante el año pasado, los precios de las viviendas cayeron moderadamente en respuesta a los altos costos de las hipotecas.

Un estudio realizado por el Banco de Inglaterra (BoE) en 2019 utilizando un modelo de precios de activos recogido hace poco por el semanario The Economist concluía que aproximadamente la mitad del aumento del 170% en los precios reales de las viviendas entre 1985 y 2018 puede explicarse por la caída de los tipos de interés reales y el resto por el aumento de los ingresos. La perspectiva de una mayor flexibilización del BoE, al igual que sus homólogos occidentales, tras haber llevado los tipos de interés por encima del 5% para controlar la inflación añade más leña a este fuego.

Esto no significa que la oferta sea irrelevante, pero limita mucho las posibilidades. El mismo estudio del Banco de Inglaterra concluyó que los precios de la vivienda habrían subido 24 puntos porcentuales menos durante ese periodo si se hubiera construido el doble de casas. La orientación publicada por el Ministerio de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local en 2018 estimó que, al mantener constantes otros factores como los tipos de interés, la población y los ingresos, un aumento del 1% en el parque de viviendas conduciría a una caída del 2% en los precios.

Estas cifras sugieren que alcanzar el objetivo de los 1,5 millones sólo tendría un efecto limitado en el valor de la vivienda. Un millón y medio de viviendas adicionales equivale al 6% del parque inmobiliario, por lo que, en igualdad de condiciones, los precios caerían un 12%. Pero el país ya está añadiendo alrededor de 1,2 millones de nuevas viviendas cada cinco años, por lo que 300.000 viviendas adicionales podrían restar solo 2,5 puntos porcentuales a los precios de la vivienda.

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